第二讲：房地产投资及经营知识
                                                          第一节：房地产开发的程序
一、房地产开发经营的主要阶段
1、建设工程项目设立和企业组建
2、房地产建设工厂项目规划与审批
3、土地使用权的取得
4、征地与拆迁
5、工程建设与管理
6、房地产的租售管理
7、房地产的物业管理

二、土地使用权取得方式
土地使用权取得主要通过划拨、出让、转让三种方式。
土地使用权出让方式：主要有挂牌、招标、拍卖三种方式。
土地使用权转让主要有出售、交换、赠于三种方式。

三、土地使用权出让年限
1、居住用地70年
2、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年
4、 商业、旅游、娱乐用地40年

                                                    第二节：房地产价格与价格管理
不管是投资还是自住或经营，物业的价格是顾客关心的主要问题之一，下面就从影响房地产价格的因素、种类、构成来对价格加以阐述，使销售人员能用学到的知识来更深入的了解本物业的优点以致取得最佳的销售业绩.

一、影响房地产价格的因素
房地产涉及的面很广，因此影响房地产价格的因素也很多。除了房地产在生产和流通中的因素之外，还有另外一些因素，其中主要是经济因素、物理因素、环境因素、行政和政策因素、社会因素、心理因素、国际因素等
1、经济因素
影响房地产价格的经济因素主要是经济发展状况，储蓄、消费和投资的水平，财政收支和警容的状况，物业水平特别是建筑材料价格的水平，建筑人工的费用，银行利率，房地产投资，特别是房地产的供求等。
2、物理因素
主要是关于房地产自身的自然或物理的性质等因素。诸如位置、地质、地势、地形、土地面积、土地形状、日照、通风、湿度、自然周期性灾害、建筑物的外观、建筑物的朝向、结构、内部格局、设备、施工质量等。
3、环境因素
环境因素主要是指房地产周围环境的状况。如噪音、空气污染、视觉、清洁等。
4、行政和政策因素
主要是影响房地产内价格的制度、政策、法规、行政措施等，如土地制度；城市规划、城市发展战略、土地利用规划等；房地产价格政策；房地产税收等
5、社会因素
社会因素主要是政治安定状况、社会治安程度、房地产运行的状况、城市化的水平、人口状况等
6、心理因素
主要表现为购买或出售的心态、欣赏品味、时尚风气、接近名家心理状态、讲究门牌号码和土地号码的心态、讲究风水的心态、价值观的变化等
由于天地公寓是目前袍江首个纯商品楼盘以及优越的地理位置，在入市时价格相对别的楼盘来说要高，销售人员在向顾客介绍和推销楼盘时需将这部分的内容与天地公寓的优势与劣势结合起来综合考虑，达到销售目的。
二、房地产价格的种类
对于销售人员来说最基本的来说应该能区分和理解以下几个价格概念：
1、房地产总价：是关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格。房地产总价格不能表明房地产的价格水平。
2、房地产单位价格：是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。
3、楼面价格：以建筑面积、使用面积、居住面积等为计价单位的价格。
4、均价：总价/建筑面积
5、中心价：多层住宅指的是三、四层的价格

三、房地产价格构成
目前房地产综合开发价格大体上包括
1、征地补偿费，
2、拆迁安置补偿费，
3、其他土地开发费包括三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费，
4、住宅建筑安装工程费，
5、附属工程费，
6、室外工程费，
7、公共老配套工程费，
8、环卫绿化工程费，
9、政府性收费及“四源”费，煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂
10、土地出让金大市政费，
11、两税一费即营业税、城市建设维护税、教育附加费，
12、管理费，
13、利润，

                                                              第三节：计算公式
1、投资回报计算
本项目营业用房根据袍江现有的状况，都采反租措施，三年或五年，每年返回投资客百分之多少的回报。那么投资客将物业放在那不动，几年下来所获得的固定回报的计算如下：
固定投资回报=总价*投资回报率（一年）*反租年限
2、折扣计算
=总价*折扣百分比
         比如说总价100万的营业房，折扣为80%，那么最后成交的总价为80万元。
3、按揭贷款的计算
（1）、流程（略）
（2）、个人住房贷款月还款额
4、分期付款月还款的计算